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La saison des publications annuelles de classements des SCPI par Taux de Distribution décroissants s’achève à peine et chez Inter Gestion REIM, ce ballet laisse une fois de plus un sentiment mitigé ; l’information ainsi transmise à l’investisseur est certes, "non trompeuse", mais est-elle pour autant, vraiment transparente ?
Redéfini en 2022 pour remplacer le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché basé sur le prix moyen de la part en année N), le TD n’est ni plus ni moins que l’expression de la rentabilité annuelle de la SCPI (basé dorénavant sur le prix de la part en vigueur au 1er janvier de l'année N). La SCPI est un produit de rendement, quoi de plus naturel que de rendre sa performance visible ? L’intention est juste mais encore faudrait-il ne pas se limiter à une vue par le "petit bout de la lorgnette" pour permettre à l’épargnant une prise de décision éclairée.
Choisir une SCPI c’est choisir une performance annoncée certes, c’est choisir une typologie d’actifs à laquelle on croit, mais c’est également et surtout, choisir une Société de gestion. C’est faire le choix d’un projet, d’une vision, et dans la plupart des cas, de convictions. Ces dernières s’imposeront dans la constitution du patrimoine dans un premier temps, puis, dans la gestion desdits actifs et les potentielles décisions d’arbitrage qu’il s’agira de prendre au long cours.
Inter Gestion REIM : Le choix d'une stratégie long terme
Chez Inter Gestion REIM, la mobilisation des équipes au profit du développement de solutions d’investissement orientées Pérennité est une « ligne de mire » historique. En témoigne entre autres une stratégie assumée depuis toujours par le Groupe de fixer le délai de jouissance des SCPI constitutives de son offre à 6 mois ; ce délai étant identifié comme un garde-fou indispensable pour une transformation de collecte menée dans de bonnes conditions. Il faut parfois savoir assumer de frustrer en amont pour mieux délivrer en aval. Bien acheter c’est acheter le bon actif, au bon prix et au bon taux. Cela prend du temps et prendre ce temps permet d’éviter de prendre des risques inconsidérés. Céder aveuglément aux sirènes d’un taux AEM (trop) supérieur à la moyenne par exemple, c’est faire montre d’un goût pour le risque assez peu adéquat au secteur de la SCPI.
Alors face à ce rapport au risque, quand se dessine sous les yeux de nos gérants la possibilité d’augmenter le TD de l’une ou l’autre de nos SCPI, c’est systématiquement une réflexion mesurée et prudente qui s’engage avant d’acter d’une décision dont l’effet racoleur immédiat est prouvé, mais pas toujours avisé sur le long terme. Avoir le " pouvoir " d’augmenter son TD est une chose, mais encore faut-il le vouloir. La capacité ne doit pas prendre le pas sur la stratégie. Car il s’agit bel et bien ici de stratégie. Et en immobilier, l’adage est ancré, c’est le temps long qu’il s’agit de regarder lorsque l’on définit sa stratégie. C’est en tout cas une des convictions clés du groupe, laquelle est renforcée par la durée minimale de détention de parts de SCPI recommandée par l’AMF, qui s’établit à 10 ans.
Se poser les bonnes questions en tant que gérant
Les bonnes questions que nos gérants se posent donc chaque année sont, entre autres, les suivantes : Utilise-t-on ce potentiel de revalorisation de la part au risque de faire baisser le taux de distribution facial de la SCPI ? Cela servirait les intérêts de mes associés historiques mais pénalisera peut-être ma collecte à venir… Ai-je la capacité d’augmenter ma distribution en valeur nominale en conséquence ? Combien de temps pourrai-je maintenir ce taux ? Quelle stratégie est-ce que je souhaite adopter en parallèle quant à la dotation de ma PGE (Provision pour Gros Entretien) ? De mon RAN (Report à nouveau) ? Et ce sont les réponses apportées à ces questions, des réponses stratégiques, qui ont permis, notamment à CRISTAL Rente, la SCPI des Grandes Enseignes, d’afficher une courbe de performance haussière synonyme de stabilité & de croissance maitrisée, depuis plus de 10 ans.
Dans un contexte de marché chahuté, la culture immobilière des gérants de SCPI est plus que jamais une boussole. La culture financière doit nécessairement appuyer certaines décisions de gestion mais la placer au centre, à en oublier les fondamentaux du sous-jacent, est une approche risquée. Briguer le haut des classements par TD n’est pas une stratégie long terme. La durée de détention recommandée, elle, l’est…
La bonne nouvelle, pour les SGP et pour les clients, c’est la tendance de plus en plus représentée dans le conseil de nos distributeurs professionnels en gestion de patrimoine, de l’allocation en SCPI. Autrement dit, la recommandation (avisée) de placer son épargne disponible non pas sur une, mais sur plusieurs SCPI ; idéalement complémentaires les unes des autres du fait de leurs performances mais également, de leurs stratégies long terme.
