Lors du Geneva Wealth Day, Cédric Dingens, Associé et Responsable de la gestion alternative chez NS Partners, a animé un échange éclairant avec Nicolas Darsa, Associé chez O2 Capital AM, sur les dynamiques du financement privé immobilier.
Encore méconnue de certains allocataires institutionnels, cette classe d’actifs s’impose aujourd’hui comme une alternative crédible à la dette corporate traditionnelle, notamment dans un contexte de correction des valorisations et de retrait partiel des banques.
Un positionnement différenciant face à la dette corporate
La dette privée immobilière — et plus précisément les bridge loans — offre, selon Nicolas Darsa, un rendement brut avoisinant les 15 %, avec une exposition senior et des garanties réelles sur les actifs financés. Contrairement à la dette corporate traditionnelle, où de tels niveaux de rendement n’existent qu’en situation de distressed, ces opérations s’appuient sur des projets sains, mais nécessitant une exécution rapide, là où les banques ne peuvent ou ne veulent plus intervenir.
Souvent adossés à des projets matures, ces prêts relais permettent de franchir un jalon réglementaire ou de couvrir un besoin de financement transitoire avant refinancement bancaire. Ce positionnement permet de capter une prime de liquidité sans compromettre la qualité du crédit.
Gestion du risque et fenêtres d’opportunité
Parmi les temps forts de l’échange, Cédric Dingens a souligné la rigueur du processus de gestion des risques d’O2 Capital : buffer de sécurité d’au moins 30 %, LTV plafonné à 70 %, sélection stricte des sponsors et couverture collatérale solide.
Dans le contexte post-2022, marqué par une forte correction des valorisations, ces marges de sécurité prennent tout leur sens. Nicolas Darsa en est convaincu : « Les valorisations ont déjà largement corrigé. Les actifs sont mieux pricés, mais les besoins de financement sont toujours là — voire plus pressants. »
Cédric Dingens a également soulevé une question stratégique : n’est-ce pas aujourd’hui le bon moment pour entrer sur ce segment, alors que les valorisations se stabilisent et que les banques se retirent ?
En effet, la désintermédiation bancaire crée une opportunité mécanique : si les banques, qui couvrent encore 75 à 80 % du marché français, reculent de quelques points, c’est tout un pan du financement qui s’ouvre aux acteurs alternatifs.
Une structuration pensée pour la performance et la flexibilité
Les investisseurs d’O2 Capital — majoritairement des family offices — recherchent un rendement net annuel autour de 10 %, assorti d’un revenu régulier. Pour y répondre, la société propose deux formats d’accès : co-investissements directs ou fonds evergreen.
Ce dernier format, souligne Nicolas Darsa, s’est imposé naturellement : « Un fonds fermé limite la durée d’exposition réelle. Avec un evergreen, nous lissons la performance, réinvestissons plus efficacement, et offrons une plus grande souplesse aux investisseurs. »
Cette approche s’accorde particulièrement bien avec une stratégie de prêts relais courts, fréquents, et nécessitant un déploiement actif du capital.
Conclusion : une stratégie asymétrique, alignée avec le cycle
Dans un marché en mutation, la dette privée immobilière à court terme cumule plusieurs avantages rares : rendement élevé, protection du capital, sous-jacent tangible, et grande agilité d’exécution.
Le recul progressif des banques, la stabilisation des prix et la demande croissante de solutions flexibles ouvrent une fenêtre d’opportunité stratégique. Pour les investisseurs avertis, c’est l’occasion de renforcer la composante crédit de leur allocation avec un produit offrant une prime de complexité bien maîtrisée.
Encore faut-il, comme l’a souligné Cédric Dingens, s’appuyer sur des partenaires capables de sourcer, structurer et sécuriser des transactions à forte valeur ajoutée.
Communication à caractère professionnel
Cette communication est destinée exclusivement à des professionnels au sens de la directive MIF 2. Elle ne constitue ni une offre, ni une sollicitation, ni un conseil en investissement. Elle est diffusée dans un but strictement informatif, en lien avec un événement organisé par O2 Capital AM, société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF) sous le numéro GP-202400011.
Les informations présentées lors de cette interview ne sauraient en aucun cas être considérées comme une recommandation personnalisée ou un engagement de performance. Les investissements en dette privée comportent des risques, notamment de perte en capital, de liquidité, et de valorisation, qui doivent être évalués avec attention.