Vieillissement démographique, transition environnementale, nouveaux usages des espaces de travail, recomposition économique de l'Europe : l'immobilier traverse une période de mutation profonde. Pour les investisseurs, l'enjeu est désormais de conjuguer performance, résilience et visibilité à long terme.
Leader européen de l'immobilier de santé, Praemia REIM a fait de ces grandes tendances le socle de sa stratégie. À l'occasion de son arrivée au sein de la communauté Hubfinance, nous avons échangé avec ses équipes sur les évolutions du marché, les nouvelles attentes des investisseurs et les opportunités offertes par les actifs immobiliers alternatifs.
Praemia REIM évolue au croisement de plusieurs grandes transformations européennes. Quelles tendances structurelles vous semblent aujourd'hui les plus déterminantes pour les investisseurs long terme ?
La donne a effectivement beaucoup changé pour notre industrie en l'espace de quelques années. Les réponses apportées par Praemia REIM portent à la fois sur l'orientation stratégique de l'entreprise, sur la gestion de ses fonds et sur la manière de travailler les actifs immobiliers.
D'un point de vue stratégique, Praemia REIM a notamment accéléré son développement ces dernières années vers les actifs alternatifs comme l'immobilier de santé européen, pour en devenir le leader incontesté. Ce choix répond aux attentes des investisseurs long terme à la recherche d'une meilleure visibilité sur les revenus locatifs, grâce à des baux d'une durée moyenne de 12 ans fermes, tout en offrant une forte résilience à travers les cycles économiques. L'immobilier de santé représente aujourd'hui plus de 50 % du patrimoine immobilier géré par Praemia REIM, soit près de 17 milliards d'euros sur les 33 milliards d'euros d'encours sous gestion.
Concernant la gestion des fonds, la fragmentation économique au sein de l'Europe renforce notre conviction qu'il est indispensable d'élargir l'univers d'investissement à d'autres territoires. Aujourd'hui, les dynamiques immobilières d'Europe centrale et d'Europe du Sud apparaissent plus attractives que celles de l'Europe de l'Ouest. Pour identifier ces opportunités, nous nous appuyons sur notre plateforme paneuropéenne.
Enfin, les nouveaux usages immobiliers et la transition vers un immobilier durable façonnent profondément notre gestion des actifs. Nous faisons évoluer notre patrimoine à travers des arbitrages ciblés et des programmes de travaux ambitieux. Les actifs de bureaux intègrent davantage de services et d'espaces collaboratifs, tandis que les standards environnementaux dépassent souvent les exigences réglementaires. Cette démarche est au cœur de notre identité, avec 70 % de nos fonds classifiés article 8 ou 9 au sens de la réglementation SFDR et 45 % bénéficiant des labels ISR ou LuxFlag.
Dans ce contexte plus complexe et incertain, observez-vous une évolution de la manière dont les investisseurs abordent aujourd'hui l'immobilier dans leurs allocations patrimoniales ?
Pour les investisseurs institutionnels, l'une des évolutions majeures concerne les niveaux de rendement attendus et les stratégies privilégiées. Les rendements immobiliers construits durant la période de taux bas ont perdu en compétitivité face au retour des produits de taux.
On observe ainsi une demande croissante pour des stratégies value-add capables de générer des taux de rendement internes à deux chiffres. Concrètement, cela se traduit par un intérêt accru pour des actifs éloignés du traditionnel bureau Core ou Core+.
Parallèlement, les investisseurs réallouent une partie de leur capital vers des classes d'actifs alternatives soutenues par de puissantes mégatendances, comme la santé, l'hôtellerie ou encore les résidences étudiantes. Plus globalement, l'immobilier devient un secteur de plus en plus exigeant sur le plan opérationnel pour créer de la valeur et générer des performances durables.
Enfin, toutes catégories d'investisseurs confondues, la question de la liquidité est devenue centrale. La remontée des taux a provoqué des tensions importantes sur certains véhicules ouverts. Des réflexions sont actuellement menées au sein de l'ASPIM pour développer de nouvelles solutions, notamment des catégories de parts différenciées selon les profils d'investisseurs ou encore un recours accru aux transactions de gré à gré.
Praemia REIM accompagne à la fois des investisseurs institutionnels et privés. Ressentez-vous de nouvelles attentes autour de la diversification, de la résilience ou encore de l'impact des investissements ?
L'immobilier de bureau Core et Core+, qui dominait historiquement les volumes d'investissement et les patrimoines de nombreuses sociétés de gestion, a perdu de son attractivité.
Les investisseurs privilégient désormais une diversification accrue, en intégrant des classes d'actifs moins dépendantes des cycles économiques. Praemia REIM a très tôt fait le choix de l'immobilier de santé, mais d'autres segments alternatifs suscitent également un intérêt croissant, notamment l'hôtellerie. Malgré les difficultés rencontrées durant la crise sanitaire, cette classe d'actifs a démontré une bonne résistance en valeur lors de la remontée des taux tout en offrant des rendements attractifs.
Concernant l'ESG et l'impact, ces sujets demeurent structurellement importants. Néanmoins, dans le contexte actuel, les préoccupations liées aux valorisations et aux performances financières ont parfois pris le dessus dans les discussions avec les investisseurs.
Vous avez récemment rejoint la communauté Hubfinance. Qu'est-ce qui vous a donné envie de participer à ces échanges entre family offices, banques privées, asset managers et investisseurs ?
Partager des constats, des analyses et des convictions avec ses pairs, mais aussi échanger directement avec les clients des banques privées et des multi-family offices, constitue le meilleur moyen d'obtenir une vision à 360° de leurs attentes et de proposer des solutions d'investissement toujours plus adaptées.
Ces échanges sont également particulièrement stimulants et favorisent l'émergence de nouvelles idées et innovations.
Plus largement, quelle valeur accordez-vous aujourd'hui aux communautés et formats plus confidentiels permettant aux investisseurs d'échanger entre pairs sur leurs convictions, leurs interrogations et leurs stratégies long terme ?
Lorsque les échanges sont riches, exigeants et constructifs, comme c'est le cas au sein de la communauté Hubfinance, ils représentent un véritable atout pour relever collectivement les défis auxquels notre industrie est confrontée.
Dans un environnement en constante évolution, ces espaces de dialogue et de partage d'expérience sont devenus essentiels.