Votre analyse des segments immobiliers les plus porteurs donne actuellement une priorité aux actifs hôteliers, pour quelles raisons ?
Au sein du Groupe MNK, nous suivons de longue date ce segment. Aussi, nous avons fait notre première acquisition hôtelière en 2020 alors même que le marché craignait que ce marché mettrait plusieurs années à se remettre du Covid. Aujourd’hui, notre conviction, elle, n’a pas changé.
Tout d’abord pour des raisons structurelles liées à l’activité hôtelière elle-même telle qu’elle se dessine désormais. L’importance croissance des chaînes qui détiennent aujourd’hui 50% des hôtels (contre 25% en 2010) mais aussi l’augmentation des coûts de construction rendent plus nécessaires que jamais des partenaires investisseurs comme MNK.
Ensuite, il est évident que la conjoncture vient soutenir l’analyse qui a été la nôtre depuis plusieurs années. Le fort rebond du tourisme national et international conjugué à la capacité des hôtels, par rapport à d’autres classes d’actifs, à mieux intégrer l’inflation grâce à la flexibilité quotidienne des prix de vente des chambres, sont autant d’arguments en leur faveur.
Au-delà du fort potentiel de valorisation, vos convictions privilégient donc des stratégies défensives comme les entreprises dont le développement est lié à leur parc immobilier ?
Au sein de MNK CAPITAL, la filiale M&A du Groupe, nous construisons en effet une stratégie d’investissement innovante.
Tout d’abord, nous nous positionnons sur des actifs hôteliers avec des baux longs, triple-net, qui bénéficient d’une solide localisation et satisfont aux exigences ESG que nous imposons. L’indexation des loyers permet également d’apporter aux investisseurs une couverture contre l’inflation et protège ainsi la création de valeur.
Ensuite, et c’est toute la particularité que propose MNK CAPITAL aux investisseurs, nous cherchons à dérisquer l’investissement immobilier grâce aux partenariats et Joint-Ventures que nous nouons avec les opérateurs hôteliers. Notre approche M&A nous conduit à faire une due diligence autant sur l’actif immobilier lui-même que sur le business model de l’opérateur qui exploitera l’hôtel. Ce faisant, nous apportons aux investisseurs non seulement des garanties immobilières mais aussi des garanties sur l’exploitation de ce dernier et, partant, sur la performance qui pourra en découler.
Enfin, l’accompagnement dans le temps des entreprises dont le développement est indissociable de l’exploitation d’un parc immobilier permet d’apporter une brique supplémentaire de réassurance pour les investisseurs. Nous travaillons, notamment dans le cadre de Joint-Ventures, avec des opérateurs hôteliers que nous connaissons parfaitement – et inversement – et avec qui la qualité des relations d’affaires permet de s’adapter rapidement, d’un actif à l’autre, aux évolutions que pourrait connaître le marché ou les attentes des investisseurs.
Quelle forme prend alors l’investissement proposé ?
Dans le cadre du déploiement de la stratégie de MNK CAPITAL, cela se traduit par la structuration de clubs deals. Cela présente plusieurs avantages ; une structuration sur mesure selon les besoins, attentes et stratégies des investisseurs mais aussi la capacité à dupliquer rapidement des opérations aux côtés d’un opérateur de nos opérateurs partenaires.
Par ailleurs, le format de club deal nous permet de développer l’approche internationale qui a toujours fait l’ADN de MNK. Nous travaillons ainsi à construire des ponts entre les continents (Etats-Unis, Afrique, Europe) sur lesquels les opérateurs hôteliers peuvent souhaiter se développer mais aussi ouvrir de nouveaux horizons à nos investisseurs afin qu’ils bénéficient des meilleurs cycles de marché au meilleur moment et au meilleur endroit.
Dans ce cadre, notre stratégie se repose sur une durée de détention qui varie de 5 à 7 ans – selon par exemple qu’il s’agisse d’un projet de développement ou non – avec des objectifs de capitalisation permettant d’atteindre des niveaux de TRI attractifs.
Ce nouvel actif s’adresse donc principalement aux investisseurs institutionnels mais aussi aux family offices ?
Les opportunités que structure MNK CAPITAL sont effectivement destinés à des investisseurs institutionnels par nature ou assimilés. Il peut ainsi s’agir de family offices ou de High Net Worth Individuals qui agissent comme le ferait un investisseur institutionnel.
Comment accéder à ces opportunités dès à présent ?
Nous sommes naturellement à la disposition de tout investisseur qualifié qui souhaiterait en savoir plus sur MNK CAPITAL et nos opportunités d’investissement. Vous pouvez nous contacter directement, nous nous ferons un plaisir de vous accueillir dans nos bureaux dans le centre de Luxembourg.
Merci à Mansour Khalifé (MNK Capital) pour cette Interview.